任意売却とここ最近メジャーになった言葉です。簡単に言葉を分解してみると「任意」と「売却」です。

まず、この任意という言葉からわかりやすく解説します。「任意」ということは今回のケースで考えると所有者の意思でという事になります。

そして売却という言葉は文字通り「売却」です。

所有者の意思で売却するという事です。自分のものを売却するのに所有者の意思以外で売却することがあるのでしょうか？答えはあります。

それは「競売」（けいばい）です。これは裁判所が強制的に売却する方法です。

また、売却する不動産に抵当権（ていとうけん）がなければ所有者の意思で自由に売却ができます。ここで問題になってくるのが「抵当権」です。

「抵当権」とは民法369条1項に記載されています。民法は抵当権の内容について「抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する」と規定する。

わかりやすくご説明しますと、土地や建物などを担保提供します。なので住宅ローンなどでお金を貸してください。その証明として、書類を交わして法務局に「抵当権設定」をしてもらいます。これは、一般的に借りていたお金をすべて返せば抵当権は消すことができます。

事例1：銀行の借入額が4000万円残ってます。不動産を4500万円で売却しました。銀行には4000万円返済します。銀行は不動産に抵当権をつけておく必要がなく、抵当権を消すための書類をくれます。これを法務局に持っていくことで登記簿謄本からは抵当権が消えます。これは一般的な売却です。

事例2：銀行の借入額が4500万円残ってます。不動産は4000万円でなければ売却できません。4000万円を支払っても銀行は抵当権を消す書類をくれません。このままでは、売却できません。手持ちに金500万円あれば銀行に4000万円と500万円支払うことで合計4500万円になるので抵当権は消すことができます。しかし、月々の支払いが苦しく、住宅ローンが支払えなくなった時はどうなるでしょう・・・

ここで「任意売却」という言葉が出てきます。4500万円借りているのに不動産をどんなに頑張って高く販売しても4000万円。住宅ローンの月々の支払いもできない。このような時に、任意売却の専門家（国土交通省若しくは各都道府県知事から宅建業の免許を持った会社）が抵当権を4000万円でも抹消していただけるように交渉し、売却を進めることを任意売却と言います。ここで疑問がわいてくると思います。

疑問1：残債（残った借金）の500万円はどうなるのでしょうか？答えは月々決まった金額を銀行若しくは銀行から債権譲渡を受けた法務省から許可を得た債権回収会社（一般的にサービサーと言う）に返済していきます。債権譲渡を受けたケースでは一般的に500万円全額返済するのではなく、一部免除することがよくあります。

疑問2：月々の支払いができなくなったままにしておくとどうなるのでしょうか？まず、銀行から督促の電話やお手紙、最近ではメールまでくれます。「早く払わないと大変なことになりますよ」というような内容です。このまま督促を無視して支払いをしないでいると「競売」という裁判所が強制的に売却を実行します。競売は落札金額から手数料その他を引いた額が債権者へ戻されます。残りの金額はご自身の借金として残ります。

疑問3：銀行はなぜ、「競売」より「任意売却」を薦めるのでしょうか？答えは回収が早いことと競売より高く売却できる可能性があるからです。

2017.11